En esta entrada vamos a tratar el tema de las Inspecciones Técnicas de Edificios, las famosas I.T.E.S.
La Inspección Técnica de Edificios, es para el público en general la ITV del edificio, y realmente es algo parecido aunque con diferencias importantes.
Principalmente dos diferencias esenciales:
1- La Obligatoriedad, mientras que la ITV es obligatoria para todos los vehículos, la ITE solo es obligatoria en ciertos municipios y en ocasiones para ciertos tipos de edificios (ejemplo: los edificios públicos están exentos).
2- El periodo entre inspecciones. Mientras que en la ITV el periodo es menor cuanto mayor es la edad del vehículo, la ITE tiene una cadencia decenal en la mayoría de ocasiones, independientemente de la edad y del tipo de edificio, siendo la primera inspección obligatoria para los edificios construidos a partir de 1980 al año siguiente de haber cumplido los 30 años desde su certificado final de obra.
En este post, vamos a centrarnos en la ITE obligatoria en el Ayuntamiento de Madrid. En Madrid la ITE es obligatoria desde el año 2000 y en la actualidad los primeros edificios que la superaron, están pasando la segunda ronda de Inspecciones Obligatorias.
En el municipio de Madrid, la inspección es visual (no se realiza ningún tipo de ensayo, aunque se pueden prescribir si los signos evidencian problemas graves), y contempla cuatro apartados: ESTRUCTURA, FACHADAS, CUBIERTAS Y SANEAMIENTO.
-ESTRUCTURA: En la inspección, el primer paso es determinar el tipo de estructura que presenta el edificio (madera, metálica, hormigón, muros de fábrica, …). Una vez determinado el tipo de estructura, y después de habernos hecho una idea del sistema estructural, procederemos a buscar posibles signos visuales de daños estructurales. Estos signos principalmente son: grietas y fisuras en muros de carga y cerramientos, deformaciones en marcos de carpinterías por acción de los movimientos estructurales, posibles flechas en forjados, principalmente en estructuras de madera, roturas de recubrimientos en estructuras de hormigón, aperturas de juntas de dilatación por movimientos geológicos, etc… Muy importante es revisar la estructura de cubierta, que estaría incluida dentro de este apartado.
-FACHADAS: En este apartado, se comprueba el estado de los elementos de fachadas, tanto de fachadas exteriores, como de fachadas interiores en patios, y de los cerramientos y cercados del edificio. Principalmente se comprueba el estado de los revestimientos, los elementos adosados a la fachada, y las fabricas vistas. Tan importante es la correcta revisión de los cerramientos, como la revisión del estado de los elementos que alejan el agua de lluvia de los cerramientos, tales como vierteaguas y goterones, elementos que de encontrarse en mal estado garantizan la aparición de patologías en un corto espacio de tiempo. Importante es revisar la solidez de los anclajes de elementos de cerrajería: barandillas, rejas, tendederos, soportes varios, jardineras; que en caso de encontrarse en mal estado representarían un grave problema de seguridad tanto para los viandantes, como para los propios vecinos del edificio. Por otro lado no debemos olvidar, que la normativa municipal contempla el ornato de los edificios, es decir, podríamos dar como DESFAVORABLE este apartado por la apariencia estética de las fachadas, y no únicamente por problemas de los elementos constructivos.
CUBIERTAS: Este apartado al igual que el de estructura, requiere de en un primer paso determinar el tipo de cubierta y su sistema constructivo. Una vez determinado, debemos comprobar la correcta evacuación de agua en este elemento constructivo. En cubiertas de evacuación lenta (cubiertas planas), comprobaremos la correcta evacuación de las mismas y la ausencia de signos de estancamiento de las aguas. Muy importante es comprobar el estado de limpieza de sumideros y canalones en el caso de existir. En cubiertas inclinadas comprobaremos que no existen filtraciones y que los elementos de cubrición están correctamente anclados y no representan un problema de seguridad. También comprobaremos si existe aislamiento térmico en dicho elemento y si no es así, recomendaremos su instalación en el informe técnico.
SANEAMIENTO: Este es el apartado mas complicado en una inspección visual, ya que solo podemos comprobar la existencia de signos externos de fugas en los elementos de la instalación de saneamiento, y la revisión de alguna de las arquetas que sean registrables. En todos los casos, aunque no existan signos externos, recomendaremos la realización de un informe de pocería para comprobar el verdadero estado de la red de evacuación.
Estos son los cuatro apartados básicos de la ITE en el municipio de Madrid, de manera estadística, en el informe se recogen datos sobre la eficiencia energética del edificio y sobre las condiciones de accesibilidad. Mi recomendación es que la inspección se realice con un gabinete técnico de confianza y con experiencia en este tipo de intervención.
RFR Eficiencia y Construcción cuenta con profesionales cualificados para realizar estos informes, así como para asesorar y en el caso de ser necesario, ejecutar las obras necesarias para obtener un certificado favorable.